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平抑房租治标更要治本房租涨声又起如何处理

作者:阿巍 来源:未知 2019-04-03

去年9月,国务院发文提出,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,随后又提出总结推广住房租赁试点经验,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。近日,记者对福州...


 
  去年9月,国务院发文提出,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,随后又提出总结推广住房租赁试点经验,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。近日,记者对福州租房市场进行调查。
  争抢房源房租涨声又起
  “我每月工资的六成要交给房东,可眼看房租还要涨……”做市场营销的樊志勤从安徽老家来福州打拼好几年了,一直都是租房。令小樊愁眉不展的是,每年房租都上涨好几千元,今年租房到期之后,房东又要求每月再加价1000元。他的不少同事都接到房东提租的通知。
  对于许多像小樊一样靠租房在城市打拼的年轻人来说,每个月的房租支出几乎要占到收入的一半以上。
  租住丞相坊民宅的夏美丽每年春节回老家前就退房,年后返回福州再租。今年回福州后,房东答应预留的房间没留,租金涨30%。“现在住的10平方米的房子,跟我前几年住的18平方米的租金一样贵。”夏美丽对记者说。
  福建融都置业集团负责人祁力介绍,2015年和2017年,住建部连续发文培育租房市场。在这样的环境下,催生了一个新兴的行业——“长租公寓”,即开发商或相关公司将业主房屋租赁过来,进行装修,配齐家具家电,以单间的形式出租。“这两年长租公寓发展非常迅猛,创业公司、房企、传统中介等纷纷涌入,竞争十分激烈。”
  祁力告诉记者,广州、深圳等12个住房租赁试点城市已全部上线国有住房租赁平台,许多中介公司、开发商、房产代理公司纷纷建立自己的公寓品牌。集中式公寓、分散式公寓、青年公寓、白领公寓如雨后春笋般出现。据统计,国内排名前100名的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租市场。房租炒高的现象迅速从一、二线城市蔓延到三、四线城市。“中介争抢房源的现象在福州也不鲜见,零散出租房整包下来做‘长租公寓’,价格涨幅最高达50%左右。”
  福州江南水都的叶女士本打算以3500元的价格将文化宫附近一套两居室出租。贝壳租房网和安居客为争抢房源,多次向叶女士抬高房租,最后贝壳给出4800元/月的价格。以此计算,单获取房源这一环节,房租就涨了近40%。
  福州大学法学院博士生导师丁国民教授和北京中银(福州)律师事务所郑少芬律师对这一现象均称,资本进入租房市场,垄断大量房源,最终通过提高房租,过度榨取了利润。
  在一家地产公司做分析师的张可女士认为,对很多中介公司而言,目前租赁业务大部分都是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价,制造上涨预期。一房网总经理柳飞接受采访时直言:“目前这种对房屋租赁市场利好频出的大环境下,抬价抢房是很正常的事情。”
  中介哄抬房价,是房租上涨的主要原因吗?丁国民教授分析,市场供需错配突出是一个重要因素。一方面,通过限购等政策,市场上的现有房源会更均匀地分散到“刚需族”手中,流转到租赁市场的房源会逐渐变少。另一方面,城市改造、清理违建等减少了原有不规范房源,房地产市场趋冷导致新增房源数量也大幅减少,这都导致租赁市场上的房源增长不足。
  群租安生皆因囊中羞涩
  记者在位于工业路的东辉花园小区内一户普通住宅看到,总共130多平方米的套房,隔出了10间卧室。刚搬进来的吴黎告诉记者,她今年大学毕业到福州,先后看了十多处房子,不是价格太贵,就是在郊区。“这间房是离职回老家的同事让出来的,不然我还租不到。”吴黎告诉记者,房间很挤,好在很干净,月租1300元也还承担得起,走路上班只需十几分钟。“虽然这是群租房,但只要安全、负担得起、方便工作和生活,比什么都强。”
  吴黎隔壁住的是一位每月挣6000多元固定工资、还在咖啡店兼职、一周还有两节英语家教课程的湖北女孩。她非常勤快刻苦,打三份工,早7点出门,晚12点回家。6000多元固定收入,为什么不租好点的房子住?因为她有家人因病欠下了几十万元的债务。“我要尽快还清这些钱,不能让借钱给我们的人失望,也不能让父母一直压力过载。”女孩对记者说。
  在福州软件园附近的一个村庄里,一套150平方米的住房被隔成5个房间——3个六人间,1个八人间和1个双人间,一共28张床位,每张床位收取的费用从500元到1000元不等。房东仲女士说,她看中的就是刚刚毕业的年轻人的需求,“年轻人刚出来工作,对住和吃要求不高”。
  住在这里的黄捷今年刚从名校毕业,收入不高。他住在8人间里,这是从客厅里分出来的一部分,用一块帘子遮挡起来,里面摆放着四张上下铺的床,中间一张桌子上堆放着一些杂物。因为没柜子,不少行李都一股脑塞在床下、阳台上,房间凌乱不堪。黄捷说,这里一共住了19个人,生活很不方便,单是洗澡上厕所,就经常要长时间排队。
  记者走访了福州市仓山区、晋安区、台江区以及鼓楼区周边城乡接合部的多个居民小区,发现群租房不少。“安置小区群租房的比例更大。”鼓楼区五凤兰庭多家房屋中介的工作人员介绍,每年毕业季或年后返工潮,都会把群租房市场推向高峰。“我在中介工作了6年多,感觉群租房更容易推销,高峰时段可以说是‘一床难求’。”一名资深中介说。
  群租房的主要客户是囊中羞涩的毕业生和低收入的外来务工人员,对他们而言,在群租房内安生是一种无奈的选择。他们期盼政府加大公共租赁住房和廉租房的供给,或是政府加强与企业的合作,对社会上一些空置房进行回租,补贴后平价投放市场,再转租给刚刚开始创业就业的低收入人群。
  一位福州阿姨说:“外地来打工的孩子挣钱少,还要省下钱来养家,要多给他们一些关爱和包容。要鼓励有空房子的人拿出房子租给这些孩子,经适房也好,自建房也罢,能让这些孩子住上安全的房子才最重要。”
  平抑房租治标更要治本
  据国家权威部门统计,仅2018年就有820万名高校毕业生步入社会,其中有一半选择异地发展,这一群体到目的地首先要通过房屋中介解决安居问题。
  省住建厅工作人员徐先生认为,长租中介的发展是租房市场发展的必由之路,我省各地主管部门也结合当地实际积极采取措施杜绝恶性竞争扰乱市场秩序。从2001年起,我省抓住国家支持廉租房建设的机遇,采取多种方式增加廉租住房房源。一是在目前已竣工、在建的经济适用住房项目中,收购一批作为廉租住房;二是对符合条件的现有存量公有住房、安置房,改造后作为廉租住房,并结合棚屋区、危旧房改造,对符合廉租住房条件的优先赋予合法身份。三是推动经济适用住房和廉租住房供应对象逐步实现衔接,经济适用住房实现租售并举,扩大廉租住房保障范围。四是在经济适用住房、限价商品住房以及普通商品房中配建廉租住房,到目前解决了数十万户低收入家庭的住房问题。近年来,各项有效有力的政策在我省各级各层面相继推出,对租赁市场形成了和购房市场一样的严格监管态势。
  郑少芬律师表示,城市房租的持续上涨,确实会带来负面影响。但解决的方案应该是政府面向低收入群体,加大公租房、保障房的供给。同时,采取灵活措施鼓励闲置存量房进入租赁市场,以市场化的手段、公益化的目的来平衡供需市场,从而增加租房群体的选择余地。
  福建省政协委员、高级评估师雷云提出,针对住房租赁企业利用融资获取的资金恶性竞争抢占房源、以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等乱象,监管部门应该加大管控力度。如北京针对住房租赁市场的现状,召集10家主要住房租赁企业共同承诺“三不得”:一不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;二不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;三不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。此外,还共同承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的存量房源投向市场,以“不涨价”的方式平抑已波动的租金水平。在这方面,福州也可向北京学习借鉴。雷云建议,通过住建系统,建立租赁市场的价格指导,每月公示;如出现异常交易,老百姓可以举报,严处哄抬房价的行为;建议严格监管进入长租公寓的资本;建议加快住房租赁行业立法,比如严格限制群住房的最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准;对企业恶性竞争等行为加强监管的同时,加大培育多元化租赁住房供应主体的力度,增加平价租赁房源的供给,切实保障城市居民的住房需求,更好地适应“租售并举”住房新时代。
  丁国民教授表示,资本进入租赁市场,使我们面临一个新课题:租赁市场如何防泡沫?从房租的监管来说,其实本质上是房源分类的概念,建议形成系统的分层次房源资源库,以吻合更多层次的需求,这样能够让资本也关注低价房源,而不是只关注中高端房源。租赁市场要和购房市场一样要形成监管,形成租赁市场的价格指导,这样可以在一定程度上稳定租赁业务和租金走势。加快住房租赁行业立法、对企业恶性竞争等行为加强监管的同时,要加大培育多元化租赁住房供应主体的力度,增加平价租赁房源的供给。

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